Immobilienerwerb in Spanien

Der Kauf einer Immobilie in Spanien stellt seit Jahrzehnten den Traum vieler Deutscher oder Schweizer dar. Dass dieser Erwerb nicht nur in finanzieller Hinsicht zu überlegen, sondern auch in juristischer zu planen ist, wird bei der Verwirklichung des Traums jedoch oftmals übersehen.

Die Formfreiheit des Kaufvertrages über eine Immobilie, die Möglichkeit des Eigentumsübergangs ohne schriftlichen Vertrag, notarielle Beurkundung oder Eintragung ins Grundbuch und die nur deklaratorische Wirkung der Eintragung ins Grundbuch sind dem deutschen Recht unbekannt. Aufgrund solcher kulturellen und rechtlichen Unterschiede ist die anwaltliche Beratung bei einem Immobilienkauf in Spanien zu empfehlen.

Hat man sich für einen Kaufobjekt entschieden, sollte man zunächst zum spanischen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) gehen und einen einfachen Auszug (Nota Simple Informativa) verlangen. Zunächst stellt man dadurch sicher, dass der Verkäufer auch der Eigentümer ist. Darüber hinaus stellt man fest, ob Belastungen eingetragen sind und ob die Quadratmeterzahl im Grundbuch mit der im Vertrag übereinstimmt. Es ist möglich, dass im Grundbuch nicht die aktualisierten Informationen stehen, in diesem Fall sollte man ein Zertifikat des Eigentumsrechts und der Lasten (Certificado de Dominio y Cargas) beantragen. In der Regel genügt jedoch die Nota Simple Informativa, sie wird bevorzugt, da ihre Ausstellung schneller erfolgt und sie etwas günstiger ist.
Weitergehende Informationen erhält man im Rathaus, z.B. wenn man wissen möchte ob es sich um ein ländliches oder um ein städtisches Grundstück handelt (was gegebenenfalls zur Anwendung weiterer unterschiedlicher Regelungen führt) oder um den Bebauungsplan einzusehen.
Außerdem ist es beim Kauf von Wohnraum, der bereits genutzt wurde, ratsam, sich Belege dafür zeigen zu lassen, dass laufende Kosten und Grundsteuer beglichen sind. Handelt es sich um eine Gemeinschaftsanlage sollte man zudem Informationen beim Präsidenten der Anlage einholen.

 Immobilien in Spanien – Kosten und Steuern

Um in Spanien eine Immobilie zu erwerben oder zu verkaufen muss man eine Identifikationsnummer für Ausländer (Número de Identificación de Extranjeros, N.I.E.) haben. Diese erhält man von der zuständigen Polizeibehörde.

Das Eigentum an einer Immobilie bringt leider auch in Spanien natürlich Steuerpflichten und sonstige Kosten mit sich. Zum einen fallen Steuern beim Kauf an, zum anderen wird das Grundeigentum besteuert.   


 Steuern und Kosten beim Kauf bzw. Verkauf

  • Die Notarkosten und die Eintragungskosten berechnen sich nach einer Gebührentabelle und hängen vom Wert der Immobilie und vom Aufwand des Notars ab. Ähnliches gilt für Verwaltungsagenturen (Gestorías), diese kümmern sich um sämtliche Behördenangelegenheiten, da es aber private Unternehmen sind setzen sie ihre Preistabellen selbst fest. 
  • Die Steuern variieren abhängig davon, ob man von einem Unternehmen oder einer Privatperson die Immobilie erwirbt.

    Verkäufer ist eine Privatperson: Man muss Vermögensübertragungssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) bezahlen. Diese beträgt 8-11 % (je nach Comunidad Autónoma ) der Gesamtkosten des Immobilienerwerbes. Die Bewertung des Grundstücks kann zur Festsetzung der Steuer vom Finanzamt überprüft werden.

    Verkäufer ist ein Unternehmer: Man muss Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) in Höhe von 8% bezahlen. Auf den Kanarischen Inseln gilt eine andere Steuer (Impuesto General Indirecto Canario, IGIC) in Höhe von 4,5%.

  • In beiden Fällen sollte man gegebenenfalls einen Garagenplatz zusammen mit der Immobilie kaufen, da man bei einem späteren Erwerb Mehrwertsteuer in Höhe von 16% bezahlen muss. Die jeweiligen Steuern sind innerhalb von 30 Tagen ab Unterzeichnung der Urkunde fällig.
  • Die Beurkundungssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD) muss vom Käufer bezahlt werden. Sie beträgt ca. 0,5% des Gesamtwertes, sie variiert je nach Comunidad Autónoma.
  • Der Wertszuwachs von Stadtgrundstücken (Plusvalía Municipal oder Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), also die Differenz zwischen dem Katasterwert beim Kauf und beim Verkauf, wird über den Verkäufer besteuert. Diese kommunale Steuer hängt von der Größe der Gemeinde ab, kann aber niemals höher als 30% sein.
  • Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, IRNR): Diese Steuer ist vom Verkäufer zu bezahlen, da sein Einkommen durch den Kaufpreis vermehrt wird.
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    Früher mussten nicht in Spanien lebende Personen (No Residentes) 35% Steuern auf das in Spanien erwirtschaftete Einkommen bezahlen. Seit einer Steuerreform von 2007 ist die Steuer auf Vermögenseinkünfte für nichtresidente EU-Bürger auf 18% gesenkt worden. Um sicherzustellen, dass diese Steuern bezahlt werden muss der Käufer 3% (früher 5%) des Kaufpreises einbehalten (Retención) und an das Finanzamt abführen.

 Wiederkehrende Steuern und Beiträge aus Immobilieneigentum

  • Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) beträgt je nach Gemeinde pro Jahr ca. 0,4-1,1 % des Katasterwertes bei städtischen Immobilien und ca. 0,3-0,9 % bei ländlichen Immobilien.
  • Einkommenssteuer für nicht in Spanien lebende Personen (Impuesto sobra la Renta de No Residentes, IRNR): Auf 2 % des Katasterwertes (oder 1,1 % wenn er überprüft wurde) werden jährlich 24 % Einkommensteuer erhoben, wenn man durch die Immobilie keine Einkünfte erzielt.
  • Die Eigentumssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) wurde zum 1. Januar 2008 abgeschafft.Sie betrug pro Jahr für nicht in Spanien lebende Personen (No Residentes) 0,20-2,5% des Katasterwertes, des Wertes nach Einschätzung der Verwaltung oder des Preises aus der Kaufurkunde, je nach dem welches der höhere Wert war.

  An die Gemeinde zu entrichtende Kosten

Diese Kosten hängen immer von der Gemeinde ab, dennoch fallen gewisse Kosten in fast allen Gemeinden an (z.B. Müllabfuhr). In besonderen Fällen können Erschließungsbeiträge (Contribuciones Especiales) anfallen. Die Gemeinde, in der die Immobilie steht, kann Ausgaben für die Erschließung und Aufwertung des Gebietes bis zu einer Höhe von 90 % auf die Anwohner abwälzen.

Bei weiteren Fragen zum Erwerb oder der Veräußerung von Immobilien in Spanien steht Ihnen gerne Abogada Inés Stein von Liebig.