Ines Stein von Liebig

Mittwoch, 11 Mai 2016 10:34

Kosten und Steuern in Spanien

Im Einzelnen:

Steuern beim Kauf einer Immobilie in Spanien

1) beim Erstkauf von einem gewerblichen Unternehmen:

  • Beim Kauf einer neuen Immobilie von einem gewerblichen Unternehmen fällt derzeit (2010) Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) an, bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen 8 % i. Ü.  z.B. bei Geschäftslokalen oder Hallen 18%
  • Stempel- und Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Actos jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales, ITP), idR. 1% des beurkundeten Betrages. 

2) beim Kauf von einer Privatperson 

  • Beim Kauf von Immobilien aus Privathand fällt für den Käufer Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Diese beträgt abhängig von der autonomen Region bis zu 8 % des Kaufpreises.
    Die Höhe der Wertzuwachsteuer für Grundstücke (Impuesto de Plusvalía) als gemeindliche Steuer, die den Wertzuwachs der Immobilie seit ihrem letzten Verkauf besteuert, ist abhängig von den Hebesätzen der zuständigen Gemeindeverwaltung.
  • Steuern auf den Verkauf einer Immobilie in Spanien
  • Beim Verkauf einer Immobilie fällt Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR), berechnet auf den Wertzuwachs an. Der Steuersatz beträgt 18 %.
  • Die gesetzlichen spanischen Regelungen zur Quellensteuer sind zu beachten. 
  • Unbeschadet der spanischen Steuern auf den Gewinn beim Immobilienverkauf ist allerdings auch die deutsche Steuer bei der Veräußerung einer Spanien-Immobilie zu beachten. Denn nach den am 3.2.2011 unterzeichneten Änderungen des DBA zwischen der Bundesrepublik Deutschland und Spanien wird die bisher geltende Freistellungsmethode durch die Anrechnungsmethode ersetzt. Zugewinne werden mithin also in beiden Staaten zur Besteuerung herangezogen werden, d.h. im Wohnsitzstaat Bundesrepublik wird die im Belegenheitsstaat der Immobilie Spanien entrichtete Steuer angerechnet. Mithin kann es daher bei der Veräußerung einer spanischen Ferien-Immobilie in Deutschland damit zu einer Steuernachzahlung kommen. Aufgrund der Zusammenarbeit in steuerlichen Angelegenheitenbesteht bei Nichterklärung ein gewisses Risiko.
  • Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien durch eine spanische Gesellschaft
  • Die Übertragung von Geschäftsanteilen bzw. Aktien einer spanischen Gesellschaft (SL, SA, etc.) ist grds. vermögensübertragungssteuerfrei, mit Ausnahme des Sachverhaltes, dass mehr als 50 % der Aktiva der Gesellschaft aus Immobilien bestehen.
  • In diesem Falle wird der Sachverhalt im Hinblick auf die indirekten Steuern als Immobilienübertragung qualifiziert und der Vermögensübertragungssteuersatz der Gebietsautonomie angewandt, in welcher die Immobilie belegen ist.
  • Im Falle, dass es sich beim Verkäufer um ein Unternehmen oder einen privaten Promoter handelt, ist die Übertragung von Baugrundstücken oder Neubauten umsatzsteuerpflichtig. Die folgenden Übertragungen durch Gesellschaften und Unternehmer unterliegen im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit unter bestimmten Voraussetzungen optativ der Vermögensübertragungssteuer oder der Umsatzsteuer.
  • Eine Übertragung von nicht über 50 % der Anteile an einer Gesellschaft deren einzige Aktiva aus Immobiliarvermögen besteht an eine natürliche Person ist damit zwar grds. iSd obigen Ausführungen vermögensübertragungssteuerfrei möglich, allerdings ist zu beachten, dass insoweit die Grundsätze zu geschäftlich verbundenen Parteien iSd Steuerrechts zu beachten sind.
  • Steuern während des Immobilienbesitzes in Spanien
  • Im Fall nicht in Spanien residenter, beschränkt steuerpflichtiger Eigentümer wird die Eigennutzung als fiktive Mieteinnahme angesehen und steuerpflichtig. Diese Zurechnung von Einkünften beträgt grds. 2% des Katasterwertes der Immobilie oder aber 1,1% für den Fall, dass der Katasterwert ab 01.01.1994 neu festgesetzt wurde.
  • Im Falle einer Vermietung oder Verpachtung der Immobilie sind die Einnahmen grds. mit 24 % zu versteuern.  
  • Immobiliensteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) als Kommunalsteuer wird ebenso wie die sogen. Plusvalía unter Anwendung eines Steuersatzes der von der Gemeindeverwaltung in eigenem Ermessen bestimmt wird, auf den Katasterwert der Immobilie festgelegt.
  • Sämtliche oben beschriebene Sachverhalte betreffen unsere ständigen Tätigkeitsgebiete und Aufgabenbereiche. Sollten Sie uns beauftragen wollen, oder wünschen Sie einen unverbindlichen Kostenvoranschlag, so nehmen Sie bitte Kontakt  mit uns auf.
Mittwoch, 11 Mai 2016 10:30

Steuern und Kosten beim Immobilienkauf

Prüfungen vor Vertragsschluss im Einzelnen:

  • Eintragung beim Grundbuch/Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) mithilfe der eingetragenen Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa), ggf. Einholung eines Auszuges aus dem Grundbuch (nota simple informativa), zur Feststellung der Eigentumsverhältnisse, Lasten und Belastungen (Hypotheken, Sicherungshypotheken, Dienstbarkeiten, steuerliche Lasten, Beschränkungen durch das spanische Küstengesetz, etc.), insbesondere auch der ordnungsgemäßen Eintragung sonstiger Anlagen (Schwimmbad, Garage, etc)
  • Zahlungen der Grundsteuer (I.B.I. - Impuesto municipal sobre los bienes inmuebles) der letzten fünf Jahre, wegen der Haftungssituation der Immobilie
  • Bei Wohnungseigentum, Bestätigung des Verwalters, dass der Verkäufer sich mit den Umlagezahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft  auf dem Laufenden befindet, wegen der Haftungssituation für Umlagerückstände. Desweiteren Einsichtnahme der Satzung der Eigentümergemeinschaft und der letzten Beschlüsse der Eigentümerversammlung (Feststellung Renovierungsstau, etc.)
  • Bei Neubauten Bestätigungen, dass sämtliche elektrische Arbeiten gesetzmäßig ausgeführt und der Anschluss an das Elektrizitätsnetz erfolgt ist (Boletín de instalaciones electricas). Desweiteren Bestätigung des Architekten über die endgültige Fertigstellung des Baus (Certificacíon de final de obra). Schließlich Vorlage der Zahlungen aus Versorgungsverträgen (Gas, Wasser, Strom)
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung der Gemeinde (Cédula de habitabilidad) über die Geeignetheit als Wohnraum 
  • Bestätigung, dass die Immobilie nicht verpachtet oder vermietet ist
  • Vorhandensein der spanischen Steueridentnummer (N.I.E.) auf Käufer- und Verkäuferseite als zwingende Beurkundungsvoraussetzung
  • ggf. Vermessung bei unklaren Grenzverhältnissen und Grundstücksgrößen

Nach Abschluss eines Immobilienkaufes in Spanien (Steuern u.a.)

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass bereits ein privatschriftlicher Vertrag die steuerlichen Folgen einer Immobilienveräußerung auslöst.

Bis zum 31.12.2006 war der Zugewinn zwischen Ankauf und Verkauf einer Immobilie seitens des Verkäufers mit einem Satz von 35% zu versteuern. Ab dem Steuerjahr 2007 gilt der reduzierte Steuersatz von 18%. In diesem Zusammenhang ist eine Quellensteuer von 3 % auf den beurkundeten Kaufpreis vom Erwerber einzubehalten und für den Verkäufer der Immobilie an den spanischen Staat abzuführen. 

Darüber hinaus wird aber auch eine oft nicht unerhebliche gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer zum Zeitpunkt des Verkaufes des Grundstückes erhoben (Plusvalía municipal). Diese ist zwar von der Verkäuferseite zu entrichten, häufig wird aber in Immobilienkaufverträgen diese Zahlung auf die Käuferseite übertragen

Der Käufer trägt in jedem Falle die Grunderwerbssteuer, ggf. Umsatzsteuer auf den Kaufpreis.

Mittwoch, 11 Mai 2016 10:25

Immobilienkauf in Spanien

Das spanische Immobilienrecht

Privatrechtlicher Vertrag

Während dies in anderen Rechtsordnungen verboten ist, ist es in Spanien nicht nur gesetzlich erlaubt, sondern auch üblich, vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrags einen privatrechtlichen Vertrag (contrato privado de compraventa) zu schließen. Eine solche Vereinbarung, welche die Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer verbindlich regelt entfaltet daher volle rechtliche Bindungswirkung, und zwar selbst dann, wenn sie nur mündlich geschlossen wurde.  Schon vor Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrags, der häufig fälschlich als Vorvertrag bezeichnet und interpretiert wird, sollte mangels fehlender notarieller Belehrung  der Kaufinteressent einen spanischen Rechtsanwalt zu Rate ziehen. Dies umso mehr, im Falle, dass mit Privatvertrag eine Strafklausel vereinbart wird.

Häufig wird zeitlich vor Beurkundung ein privatschriftlicher Vertrag mit Strafklausel oder Pönale, ein so genannter  „precontrato de compra-venta con arras o señal“ in Übereinstimmung mit Art. 1454 Código Civil unterzeichnet. Zweck einer solchen Vereinbarung ist u.a. die Abrede eines bestimmten Zeitrahmens bis zur Beurkundung. Bis zu diesem Zeitpunkt kann regelmäßig die Käuferseite u.a. ihre Finanzierung regeln oder andere Fragen klären, während die Verkäuferseite ggf. noch alte Grundbuchbelastungen austragen oder zum Verkauf erforderliche unterlagen und Nachweise beschaffen kann, wie z.B. einen Energiepass, etc.. Teil dieser Abrede ist die Leistung einer Anzahlung seitens des Käufers, meist von 10 % der Kaufsumme“, der er allerdings dann verlustig gehen kann, wenn er zum vereinbarten Notartermin nicht erscheint. Im umgekehrten Fall der Nichterfüllung seitens der Verkäuferseite, ist dieser verpflichtet den zweifachen Betrag der Anzahlung an den Käufer zurück zu zahlen.

Aufgrund dieser Rechtsverbindlichkeit zwischen den Parteien des privatschriftlich geschlossenen Kaufvertrages dient der von einem spanischen Notar beurkundete Kaufvertrag (Escritura de Compra-Venta) in erster Linie zur Absicherung des Käufers gegenüber Dritten (Gutglaubensschutz und Doppelverkauf). Denn eine Eintragung im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) ist nur mit einer notariellen Urkunde möglich.

Eine Auflassung ist dem spanischen Immobilienrecht unbekannt. Zum Erwerb des Eigentums ist die Einräumung des Besitzes, mithin die tatsächliche Möglichkeit der Nutzung der Immobilie erforderlich. Regelmäßig erfolgt diese mittels Schlüsselübergabe. Wegen des fehlenden Abstraktionsprinzips wird daher auch sehr restriktiv mit der Übergabe des Besitzes umgegangen, sofern nicht Zug um Zug die Bezahlung des Kaufpreises erfolgt.

Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages ersetzt schließlich die förmliche Besitzübergabe in Spanien. Die Eintragung in das spanische Grundbuch ist zur Rechtsänderung nicht mehr erforderlich, sondern hat nur sogenannte deklaratorische Wirkung.

Mittwoch, 11 Mai 2016 09:44

Ihre Firma in Spanien

Welche Dokumente sind bei Übertragung einer Vorratsgesellschaft notwendig? 

Der Notar benötigt eine beglaubigte Ausweiskopie sowie eine beglaubigte und apostillierte Vollmacht.

Wie sieht es aus mit der steuerlichen Belastung einer spanischen S.L. ? 

Die Besteuerung von Gesellschaften in Spanien ist weitaus moderater als in Deutschland. So beträgt der Steuersatz für eine spanische SL zwischen 25% und 30%. Es gibt aber zahlreiche Absetzungsmöglichkeiten, sodass noch ein geringerer Steuersatz für kleiner Unternehmen um die 20% und bei größeren ca. 28% erzielt werden kann.

Wie viele Gesellschafter kann eine S.L. haben? 
Die Gesellschaft muss mindestens einen Gesellschafter haben. Insofern handelt es sich um eine S.L. unipersonal. Nach oben sind keine Beschränkungen gesetzt.

Wo muss der Sitz der Gesellschaft sein? 
Der Gesellschaftssitz kann an einem beliebigen Ort Spaniens sein. Auf Wusch stellen wir unseren Kunden eine Firmenadresse in Spanien.

Welche Vorteile hat man durch eine S.L. in Bezug auf Vermögensschutz? 
Bei Konkurs, Pfändungen, Gläubigern z.B. in Deutschland oder einem anderen Land wird bei einer Privatperson das gesamte Vermögen, Häuser, Aktien ... beschlagnahmt. Besitzt nun eine S.L. Vermögenswerte, wobei der tatsächliche Eigentümer nicht bekannt ist, bleibt dieses für Gläubiger unangreifbar.

Was ist eine ruhende Gesellschaft? 
Eine S.L., die keine Geschäftstätigkeit hat, also inaktiv ist, heißt ruhende Gesellschaft. Besitzt eine ruhende Gesellschaft eine Immobilie oder sonstige Vermögenswerte spricht man von einer Holding. Mit einer Holding, die eine Immobilie besitzt sollte man aus Risikoschutz auf keinen Fall andere Geschäfte tätigen.

Ist eine ruhende Gesellschaft auch zu Buchführung und Bilanzierung verpflichtet? 
Eine ruhende Gesellschaft muss nur einmal jährlich eine stark vereinfachte Abschlußerklärung vorlegen.

Welche Vorteile bringt der Kauf einer Immobilie über eine S.L.? 
Beim Kauf einer Immobilie durch eine S.L. kann der Käufer im Hintergrund bleiben. D.H. im Grundbuch ist als Eigentümer der Name der Gesellschaft, die Registernummer ,Steuernummer der S.L., der ursprüngliche Gründer sowie der Geschäftsführer eingetragen. Nicht eingetragen ist der aktuelle Besitzer der Gesellschaftsanteile, also der tatsächliche Eigentümer. Kauft eine Privatperson eine Immobilie so stehen im Grundbuch alle persönlichen Daten wie der Name des Käufers, Personalausweisnummer, persönliche Anschrift, Bankkonten sowie der Kaufpreis.

Ist es wichtig erst die Firma zu gründen und mit dieser die Immobilie zu kaufen, oder kann man dies auch umgekehrt machen? 
Es ist dringend zu empfehlen, erst die S.L. zu gründen und mit dieser dann den Kauf zu tätigen. Erstens ist es entscheidend, dass die Immobilie von einer Firma und nicht von Ihnen als Privatperson gekauft wurde. Ansonsten stehen Sie als Eigentümer im Grundbuch. Zweitens fallen bei späterer Einbringung einer Immobilie in eine S.L. noch Transaktionskosten sprich Übertragungskosten an.

Wenn die Immobilie durch eine S.L. gekauft wurde und jetzt verkauft werden soll, wie geht das von statten?
Es werden ganz einfach die Gesellschaftsanteile an den neuen Eigentümer verkauft bzw. übertragen. Denn wer im Besitz der Gesellschaftsanteile ist, dem gehört auch die Immobilie.

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HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN ZUR FIRMENGRÜNDUNG

Wer kann eine spanische SL gründen?
Grundsätzlich können sowohl EU-Bürger als auch Nicht Eu-Bürger eine Gesellschaft gründen. Der Geschäftsführer muss eine N.I.E. - Número de Identificación de Extranjeros (Identifikationsnummer für Ausländer)beantragen.

Wie hoch ist das Mindesstammkapital? 
Das Mindeststammkapital muss mindestens 3000,-Euro betragen und zu Beginn der Gründung auf das Firmenkonto eingezahlt werden.

Wann steht das Stammkapital wieder zur Verfügung? 
Nach Abschluß der Firmengründung, d.h. nach Beurkundung der Gesellschaft durch den Notar (Escritura) und Eintragung ins Handelsregister kann über das Stammkapital verfügt werden.

Kann ich mit einer spanischen SL auch in Deutschland geschäftlich tätig werden? 
Ja - nach den EU Gesetzlinien kann man eine spanische SL europaweit voll einsetzen.

Wie sieht es mit der Haftung aus? 
Die Gesellschaft haftet mit Ihrem Stammkapital, das in der Regel 3000,-Euro beträgt. Es besteht völliger Haftungs- bzw Risikoschutz für Gesellschafter und Geschäftsführer.

Was für Beschränkungen gibt es bei der Namensgebung? 
Prinzipiell gibt es keine Beschränkungen, der Name kann frei gewählt werden und es dürfen auch ausländische Namen verwendet werden. Allerdings darf im Gesellschaftsname kein Zusatz in deutsch wie Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder Aktiengesellschaft verwendet werden. Es müssen drei Namensvorschläge eingereicht werden. In Madrid wird dann überprüft, welcher Name noch frei und verfügbar ist.

Über welchen Zeitraum erstreckt sich die Gündung einer S.L.? 
Angefangen von der Namensregistrierung in Madrid bis zur Eintragung in das Handelsregister dauert eine Auftragsgründung 15 Tage.

Wie lange dauert es, bis ich einen Handelsregisterauszug erhalte? 
Dies kann bis zu 3 Wochen dauern.

Gibt es auch die Möglichkeit schneller über eine S.L. verfügen zu können? 
Ja, wir bieten unseren Kunden bereits vorgegründete, sogenannte Vorratsgesellschaften an. Es handelt sich hierbei um bereits gergründete, nicht aktive Gesellschaften, die vollkommen unbenutzt sind. D.H. der Käufer kann bereits innerhalb von 48 Stunden über eine voll geschäftsfähige S.L. verfügen. Auf Anfrage senden wir Interessenten gerne eine Liste der aktuell vorrätigen Gesellschaften zu.

Muß bei einer Vorratsgesellschaft auch Stammkapital eingezahlt werden? 
Nein, das Stammkapital wurde von uns bereits eingezahlt und abgewickelt. Kontostand der Firma beträgt 0.

Muß ich zur Gründung oder zum Kauf einer spanischen S.L. in Spanien anwesend sein? 
Nein, Sie müssen weder zur Gründung noch zur Übertragung in Spanien anwesend sein. Wir können auch in Abwesendheit die Gesellschaft gründen oder eine Vorratsgesellschaft übertragen