Mittwoch, 11 Mai 2016 10:34

Kosten und Steuern in Spanien

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Im Einzelnen:

Steuern beim Kauf einer Immobilie in Spanien

1) beim Erstkauf von einem gewerblichen Unternehmen:

  • Beim Kauf einer neuen Immobilie von einem gewerblichen Unternehmen fällt derzeit (2010) Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) an, bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen 8 % i. Ü.  z.B. bei Geschäftslokalen oder Hallen 18%
  • Stempel- und Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Actos jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales, ITP), idR. 1% des beurkundeten Betrages. 

2) beim Kauf von einer Privatperson 

  • Beim Kauf von Immobilien aus Privathand fällt für den Käufer Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Diese beträgt abhängig von der autonomen Region bis zu 8 % des Kaufpreises.
    Die Höhe der Wertzuwachsteuer für Grundstücke (Impuesto de Plusvalía) als gemeindliche Steuer, die den Wertzuwachs der Immobilie seit ihrem letzten Verkauf besteuert, ist abhängig von den Hebesätzen der zuständigen Gemeindeverwaltung.
  • Steuern auf den Verkauf einer Immobilie in Spanien
  • Beim Verkauf einer Immobilie fällt Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR), berechnet auf den Wertzuwachs an. Der Steuersatz beträgt 18 %.
  • Die gesetzlichen spanischen Regelungen zur Quellensteuer sind zu beachten. 
  • Unbeschadet der spanischen Steuern auf den Gewinn beim Immobilienverkauf ist allerdings auch die deutsche Steuer bei der Veräußerung einer Spanien-Immobilie zu beachten. Denn nach den am 3.2.2011 unterzeichneten Änderungen des DBA zwischen der Bundesrepublik Deutschland und Spanien wird die bisher geltende Freistellungsmethode durch die Anrechnungsmethode ersetzt. Zugewinne werden mithin also in beiden Staaten zur Besteuerung herangezogen werden, d.h. im Wohnsitzstaat Bundesrepublik wird die im Belegenheitsstaat der Immobilie Spanien entrichtete Steuer angerechnet. Mithin kann es daher bei der Veräußerung einer spanischen Ferien-Immobilie in Deutschland damit zu einer Steuernachzahlung kommen. Aufgrund der Zusammenarbeit in steuerlichen Angelegenheitenbesteht bei Nichterklärung ein gewisses Risiko.
  • Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien durch eine spanische Gesellschaft
  • Die Übertragung von Geschäftsanteilen bzw. Aktien einer spanischen Gesellschaft (SL, SA, etc.) ist grds. vermögensübertragungssteuerfrei, mit Ausnahme des Sachverhaltes, dass mehr als 50 % der Aktiva der Gesellschaft aus Immobilien bestehen.
  • In diesem Falle wird der Sachverhalt im Hinblick auf die indirekten Steuern als Immobilienübertragung qualifiziert und der Vermögensübertragungssteuersatz der Gebietsautonomie angewandt, in welcher die Immobilie belegen ist.
  • Im Falle, dass es sich beim Verkäufer um ein Unternehmen oder einen privaten Promoter handelt, ist die Übertragung von Baugrundstücken oder Neubauten umsatzsteuerpflichtig. Die folgenden Übertragungen durch Gesellschaften und Unternehmer unterliegen im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit unter bestimmten Voraussetzungen optativ der Vermögensübertragungssteuer oder der Umsatzsteuer.
  • Eine Übertragung von nicht über 50 % der Anteile an einer Gesellschaft deren einzige Aktiva aus Immobiliarvermögen besteht an eine natürliche Person ist damit zwar grds. iSd obigen Ausführungen vermögensübertragungssteuerfrei möglich, allerdings ist zu beachten, dass insoweit die Grundsätze zu geschäftlich verbundenen Parteien iSd Steuerrechts zu beachten sind.
  • Steuern während des Immobilienbesitzes in Spanien
  • Im Fall nicht in Spanien residenter, beschränkt steuerpflichtiger Eigentümer wird die Eigennutzung als fiktive Mieteinnahme angesehen und steuerpflichtig. Diese Zurechnung von Einkünften beträgt grds. 2% des Katasterwertes der Immobilie oder aber 1,1% für den Fall, dass der Katasterwert ab 01.01.1994 neu festgesetzt wurde.
  • Im Falle einer Vermietung oder Verpachtung der Immobilie sind die Einnahmen grds. mit 24 % zu versteuern.  
  • Immobiliensteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) als Kommunalsteuer wird ebenso wie die sogen. Plusvalía unter Anwendung eines Steuersatzes der von der Gemeindeverwaltung in eigenem Ermessen bestimmt wird, auf den Katasterwert der Immobilie festgelegt.
  • Sämtliche oben beschriebene Sachverhalte betreffen unsere ständigen Tätigkeitsgebiete und Aufgabenbereiche. Sollten Sie uns beauftragen wollen, oder wünschen Sie einen unverbindlichen Kostenvoranschlag, so nehmen Sie bitte Kontakt  mit uns auf.
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