Mittwoch, 11 Mai 2016 10:25

Immobilienkauf in Spanien

Written by 

Das spanische Immobilienrecht

Privatrechtlicher Vertrag

Während dies in anderen Rechtsordnungen verboten ist, ist es in Spanien nicht nur gesetzlich erlaubt, sondern auch üblich, vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrags einen privatrechtlichen Vertrag (contrato privado de compraventa) zu schließen. Eine solche Vereinbarung, welche die Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer verbindlich regelt entfaltet daher volle rechtliche Bindungswirkung, und zwar selbst dann, wenn sie nur mündlich geschlossen wurde.  Schon vor Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrags, der häufig fälschlich als Vorvertrag bezeichnet und interpretiert wird, sollte mangels fehlender notarieller Belehrung  der Kaufinteressent einen spanischen Rechtsanwalt zu Rate ziehen. Dies umso mehr, im Falle, dass mit Privatvertrag eine Strafklausel vereinbart wird.

Häufig wird zeitlich vor Beurkundung ein privatschriftlicher Vertrag mit Strafklausel oder Pönale, ein so genannter  „precontrato de compra-venta con arras o señal“ in Übereinstimmung mit Art. 1454 Código Civil unterzeichnet. Zweck einer solchen Vereinbarung ist u.a. die Abrede eines bestimmten Zeitrahmens bis zur Beurkundung. Bis zu diesem Zeitpunkt kann regelmäßig die Käuferseite u.a. ihre Finanzierung regeln oder andere Fragen klären, während die Verkäuferseite ggf. noch alte Grundbuchbelastungen austragen oder zum Verkauf erforderliche unterlagen und Nachweise beschaffen kann, wie z.B. einen Energiepass, etc.. Teil dieser Abrede ist die Leistung einer Anzahlung seitens des Käufers, meist von 10 % der Kaufsumme“, der er allerdings dann verlustig gehen kann, wenn er zum vereinbarten Notartermin nicht erscheint. Im umgekehrten Fall der Nichterfüllung seitens der Verkäuferseite, ist dieser verpflichtet den zweifachen Betrag der Anzahlung an den Käufer zurück zu zahlen.

Aufgrund dieser Rechtsverbindlichkeit zwischen den Parteien des privatschriftlich geschlossenen Kaufvertrages dient der von einem spanischen Notar beurkundete Kaufvertrag (Escritura de Compra-Venta) in erster Linie zur Absicherung des Käufers gegenüber Dritten (Gutglaubensschutz und Doppelverkauf). Denn eine Eintragung im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) ist nur mit einer notariellen Urkunde möglich.

Eine Auflassung ist dem spanischen Immobilienrecht unbekannt. Zum Erwerb des Eigentums ist die Einräumung des Besitzes, mithin die tatsächliche Möglichkeit der Nutzung der Immobilie erforderlich. Regelmäßig erfolgt diese mittels Schlüsselübergabe. Wegen des fehlenden Abstraktionsprinzips wird daher auch sehr restriktiv mit der Übergabe des Besitzes umgegangen, sofern nicht Zug um Zug die Bezahlung des Kaufpreises erfolgt.

Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages ersetzt schließlich die förmliche Besitzübergabe in Spanien. Die Eintragung in das spanische Grundbuch ist zur Rechtsänderung nicht mehr erforderlich, sondern hat nur sogenannte deklaratorische Wirkung.

Read 876 times Last modified on Dienstag, 14 Juni 2016 10:47