La adquisición de una propiedad en España

La compra de una propiedad en España es desde hace décadas el sueño de muchos compradores alemanes o suizos. El hecho es que no sólo es pensar en términos financieros, sino también es muy importante planificar la asistencia legal en ese momento, pero a menudo se pasa por alto en la realización del sueño.
La libertad de forma de la venta de una propiedad, la posibilidad de transferencia de la propiedad sin un contrato escrito, certificación notarial o inscripción en el registro de la propiedad y la única entrada declarativo en el registro de la propiedad son formas legales desconocidas en la legislación alemana. Debido a estas diferencias culturales y legales, se recomienda la asesoría jurídica en la compra de una propiedad en España.

Una vez que haya decidido sobre un objeto de compra, debe realizarse con carácter inmediato una primera solicitud en el Registro de la Propiedad español (Registro de la Propiedad) solicitar un simple extracto (Nota Informativa simple). En primer lugar, así nos aseguramos que el vendedor es también el propietario. En segundo lugar, se observa si existen cargas inscritas y si los metros cuadrados en el registro de la propiedad coincide con los expresados en el contrato. Es posible que la propiedad no está disponible la información actualizada, en este caso, usted debe solicitar un certificado de titularidad y las cargas (Certificado de Dominio y Cargas). Por lo general, sin embargo, es suficiente para Nota Informativa simple, se prefiere debido a que su exposición es más rápido y es un poco más barato.
Más información se puede obtener en el Ayuntamiento, por ejemplo, si desea saber si se trata de una zona rural o de una parcela urbana (que posiblemente conduce a la aplicación de otros regímenes diferentes) o para ver el plan de desarrollo.
Por otra parte, es la compra de la vivienda, que ya ha sido utilizado, es una buena idea preguntar a ver esta evidencia de que los costos de operación e impuestos de propiedad han sido pagados. Si se trata de una comunidad de propietarios, también debe solicitar información al presidente de la Comunidad.

 Compra de inmuebles - Gastos e impuestos

Para comprar o vender en España una propiedad usted, debe tener un número de identificación de extranjeros (Número de Identificación de Extranjeros, N.I.E.). Este se obtiene previa solicitud en la jefatura de policía.

La posesión de una propiedad conlleva también en España, por supuesto, las obligaciones fiscales y otros gastos. En primer lugar recaen impuestos en la compra, por otro lado, también se grava la propiedad inmueble.   


 Tasas y gastos en la compraventa

  • Los gastos de notaría y gastos de registro se calculan de acuerdo con un programa de tarifas y dependen del valor de la propiedad. Lo mismo se aplica a los abogados, éste se hará cargo de todos los asuntos administrativos, pero como son empresas privadas establecen sus tablas de tarifas de manera libre. 

    El vendedor es un particular: debe pagar impuestos (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). Esta es 8-11% (dependiendo de la Comunidad Autónoma) del costo total de la compra de bienes raíces. La valoración del terreno se puede comprobar la fijación del impuesto enla agencia tributaria. 

    El vendedor es una empresa: Usted tiene que pagar por la cantidad de 8% de IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA). En Canarias existe otro impuesto (Impuesto General Indirecto Canario, IGIC) y se aplica en la cantidad de 4,5%.

  • Los respectivos impuestos deben ser liquidados dentro de los 30 días siguientes a la firma de la escritura
  • El Impuesto sobre Transmisiones (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD) es pagado por el comprador. Esto equivale a aproximadamente el 0,5% del valor total, que varía en función de la Comunidad Autónoma.
  • La Plusvalía Municipal o Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es decir, la diferencia entre el valor de tasación en la compra y la venta se grava sobre el vendedor. Este impuesto local depende del tamaño de la comunidad, pero nunca puede ser superior al 30%
  • Impuesto sobre la Renta (Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, IRNR): Este impuesto debe ser pagado por el vendedor, porque su ingreso se incrementa el precio de compra.

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    Anteriormente, quienes no vivían en España de forma habitual (No Residentes) pagaban el del 35% sobre los ingresos obtenidos en España. Este hecho fue modificado por una reforma fiscal de 2007, el impuesto se ha reducido a los rendimientos de los activos para los ciudadanos no residentes de la UE al 18%. Para asegurarse de que estos impuestos, el comprador debe pagar el 3% (antes 5%) del precio de compra retenido (retención) y se paga a la agencia tributaria.

 Impuestos recurrentes y productos de los bienes inmuebles

  • El impuesto a la propiedad (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) varía en función del municipio.  Cada año se calcula aproximadamente el 0,4-1,1% del valor catastral de los bienes inmuebles urbanos y aproximadamente 0,3-0,9% de las propiedades rurales.
  • Impuesto sobre la renta de no residentes en España personas (Impuesto sobra la Renta de No Residentes, IRNR): En el 2% del valor catastral (o 1,1% si se ha aprobado) se recogen anualmente impuesto sobre la renta del 24% cuando la propiedad no tiene ingresos alcanzado.
  • El impuesto sobre bienes inmuebles (impuesto sobre el Patrimonio) fue abolido el 1 de enero de 2008. 

    Ella fue un año de no vivir en España personas (n) Residentes 0,20 a 2,5% del valor catastral, el valor determinado por la Administración o el precio de la escritura, dependiendo de cuál era el más alto.

  Gastos municipales y tasas locales

Estos costes dependen siempre de la municipalidad, sin embargo, recaen ciertos costos en casi todos los municipios a (por ejemplo, recogida de basuras). En casos especiales se aplican cargas de urbanización (las contribuciones especiales). El municipio en el que se encuentra la propiedad, puede cargar gastos a los residentes relativos a la exploración y explotación de la zona hasta total de 90%.

Si tiene más preguntas sobre la adquisición o cesión de bienes inmuebles en España, está a su disposición la Abogada Inés Stein von Liebig.