Plant man, eine Immobilie in Spanien zu kaufen oder hat man seine Traumimmobilie bereits gefunden, stellen sich relativ schnell etliche rechtliche Fragen: Angefangen beim Maklervertrag, über einen möglichen privatschriftlichen (nicht notariell beurkundeten) Kaufvertrag, bis hin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und seiner Abwicklung, gibt es viel zu bedenken und zu beachten.
Vieles ist beim Immobilienkauf in Spanien grundlegend anders als im deutschsprachigen Raum. Denn bei Immobiliengeschäften ist in der Regel das Recht des Landes anzuwenden, in dem sich die Immobilie befindet. Werden Immobilien in Spanien gekauft oder verkauft, ist spanisches Recht bzw. das Recht der jeweiligen autonomen Gebietskörperschaft maßgeblich, in der die Immobilie liegt. Denn in Spanien verfügen mehrere Gebietskörperschaften (Katalonien, die Balearen, Galicien, Aragón, das Baskenland und Navarra) über ein eigenes – und oftmals erheblich vom spanischen abweichendes – eigenes Privatrecht (sog. „Foralrecht“). Damit findet also etwa beim Erwerb einer Wohnung in Barcelona katalanisches Kaufvertrags- und Immobilienrecht Anwendung.
In Spanien ist es üblich, dass die Parteien zunächst einen privatschriftlichen Kaufvertrag unterzeichnen, der meist als „Kaufvertag mit Arras-Vereinbarung“ (kurz „Arrasvertrag“) oder aber als Optionsvertrag ausgearbeitet ist. Die Arras-Vereinbarung kann nach spanischem Recht unterschiedliche Funktionen haben und Zwecke verfolgen. Sie besteht aber stets in der Verpflichtung des Käufers, bei Vertragsunterzeichnung und vor der notariellen Beurkundung einen Geldbetrag (die Arras) in Höhe von meist 10% des Kaufpreises zu bezahlen. Je nach Ausgestaltung der „arras“ dient dieser Betrag als Anzahlung auf den Kaufpreis, als Reuegeldvereinbarung oder als Vertragsstrafe im Fall der Nichterfüllung. Damit sind teils hohe Anzahlungen auf den Kaufpreis bereits vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages in Spanien durchaus üblich.
Ein weiterer wesentlicher Unterschied zum deutschsprachigen Raum ist hervorzuheben, dass in Spanien ein Immobilienkaufvertrag zur Wirksamkeit nicht notariell beurkundet werden muss. Damit kann auch ein privatschriftlicher und sogar ein mündlicher Immobilienkaufvertrag rechtswirksam sein.
Ein weiterer Unterschied, der auch für Investoren bedeutsam ist, liegt darin, dass das spanische Immobilienrecht weder Vormerkungen noch Grundschulden kennt. Und schließlich sei noch auf die unterschiedliche Wirkung der Eintragung im Grundbuch hingewiesen, die in Spanien (anders als In Deutschland) für den Eigentumserwerb beim Immobilienkauf nicht rechtsbegründend ist.
Aus all den genannten Gründen sind wir gerne Ihr Ansprechpartner, wenn Sie Unterstützung im Zusammenhang mit dem Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses in Spanien benötigen, oder Sie Investitionen in Wohn- oder Geschäftsimmobilien in Spanien planen: Wir sind vertraut mit den Regelungen zum Immobilienkauf in Spanien.
Wir kennen die Unterschiede zu Deutschland, Österreich und der Schweiz, auf die es zu achten gilt. Nicht zuletzt sind wir mit den Rechtsordnungen des deutschsprachigen Raums und den Gepflogenheiten vor Ort vertraut. Denn wir betreuen seit Jahren deutschsprachige Mandanten beim Immobilienkauf in Spanien.
Unser Beratungsleistungen:
• Prüfung Maklervertrag
• rechtliche Prüfungen im Vorfeld des Immobilienkaufs (z.B. Eigentum, Katastereinträge, Lastenfreiheit, Vorkaufsrechte etc.)
• Beratung zu allen steuerlichen Aspekten (Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer bei Neubau-Immobilien, Besteuerung von Mieteinkünften, Einkommensteuer auch bei Selbstnutzung etc.)
• Beratung zu Erwerbskosten (Notargebühren, Grundbuch, Grunderwerbssteuer etc.)
• Beratung und Vermittlung bei der Immobilienfinanzierung (Darlehensverträge, Hypotheken, etc.)
• Unterstützung bei Beantragung spanischer Steuernummer (NIE)
• Prüfung / Verhandlung Verträge Bauträger, Architekten etc.
• Erstellung / Prüfung, Verhandlung, Abwicklung Immobilienkaufverträge inkl. privatschriftlicher Arrasverträge oder Optionsverträge
• Betreuung des Immobilienkaufs, z.B. Begleitung zum Notartermin
• Eintragung Kaufvertrag ins Grundbuch, Änderung Eigentumsverhältnisse Katasteramt etc.
• Vertretung bei Eigentümerversammlungen
• Durchsetzung von Ansprüchen bei Mängeln, ggfs. Rückabwicklung, Schadensersatz etc.

Grundsätzlich kommt es beim Immobilienverkauf – gleich ob eine Einzelperson oder eine Erbengemeinschaft eine Immobilie veräußern – zu ähnlichen rechtlichen Fragenstellungen wie beim Immobilienkauf. Das gilt z.B. im Hinblick auf Vereinbarungen mit Maklern, die Gestaltung und/oder Prüfung von Vollmachten, Arrasverträgen, Optionsverträgen und auch im Hinblick auf den (notariellen) Kaufvertrag.
Beim Verkauf einer Immobilie gilt es für die Verkäufer/Eigentümer vor allem folgende Besonderheiten des spanischen Immobilienrechts im Blick zu behalten:
• Ein Immobilien-Kaufvertrag kann in Spanien auch mündlich bzw. privatschriftlich verbindlich geschlossen werden. Spontane „Zusagen“ können also rechtlich bindend und einklagbar sein!
• In Spanien sind beim Immobilienverkauf privatschriftliche (nicht notariell beurkunden) Kaufverträge (Arrasverträge) üblich, die in der Regel eine Pflicht zur Anzahlung von 10% des Kaufpreises Erfüllt der Käufer den Vertrag nicht oder tritt er zurück, verliert er – je nach Vertragsgestaltung – meist die geleistete Anzahlung (Reuegeldvereinbarung). Gleiches gilt meist auch für den Verkäufer: Kommt der Verkauf aus Gründen nicht zustande, die der Verkäufer zu vertreten hat (z.B. Rücktritt), kann er vertraglich verpflichtet sein, die Anzahlung in doppelter Höhe an den Käufer zu zahlen.
• Der Eigentumsübergang beim Immobilienverkauf erfolgt bereits mit Besitzverschaffung an der Sache – laut einer gesetzlichen Vermutung spätestens mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrages! Eine Eintragung in das Grundbuch ist für den Eigentumserwerb also nicht notwendig. Der Kaufpreis sollte also anlässlich der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages bezahlt sein / werden, um das Ausfallrisiko der Kaufpreisforderung zu minimieren, da der Verkäufer mit Beurkundung grundsätzlich das Eigentum verliert.
• Der Verkauf einer Immobilie führt in Spanien regelmäßig zu einer Steuerpflicht. In Spanien gibt es für private Veräußerungsgeschäfte anders als in Deutschland – keine Spekulationsfrist mehr. Und auch der Gewinn aus dem Verkauf von geerbten Immobilien wird besteuert. Darüber hinaus besteuern auch die Gemeinden den Wertzuwachs des Bodens (Plusvalía).
Wollen Sie eine Immobilie in Spanien verkaufen, unterstützen wir Sie dabei, den Verkauf rechtlich und steuerlich optimal zu gestalten und durchzuführen. Sind im Vorfeld erbrechtliche Fragen zu klären, sind wir auch hier Ihr verlässlicher Ansprechpartner.
Unsere Beratungsleistungen:
• Prüfung Maklervertrag
• Klärung / Prüfung Eigentumssituation nach spanischem Erbrecht bei Bedarf
• Beratung zu allen steuerlichen Aspekten (Steuerlast beim Verkauf etc.)
• Erstellung / Prüfung, Verhandlung, Abwicklung von Kaufverträgen, ggfs. einschließlich privatschriftlicher Verträge (Arrasvertrag/Optionsvertrag) bis zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages
• Betreuung des Immobilienverkaufs, z.B. Begleitung zum Notartermin
• Eintragung Kaufvertrag ins Grundbuch, Änderung Eigentumsverhältnisse Katasteramt etc.
• Durchsetzung von Kaufpreisforderungen, Rückabwicklung des Kaufvertrags, Schadensersatz etc.

Immobilieneigentümer in Spanien können vor einer Vielzahl rechtlicher Probleme stehen. Diese können sich daraus ergeben, dass bereits beim Erwerb der Immobilie Fehler gemacht wurden und z.B. die Eintragung im Grundbuch oder Kataster nicht korrekt erfolgte. Teils stellen Immobilieneigentümer erst Jahre nach dem Erwerb fest, dass sie nach dem Kauf nie im Grundbuch eingetragen wurden.
Häufig kommt es insbesondere im ländlichen Raum vor, dass die Beschreibung von Bebauungen, Grundstücksgrenzen oder die Grundstücksgröße im Grundbuch und Kataster ungenau oder falsch sind oder die Angaben im Grundbuch und Kataster nicht übereinstimmen. Probleme mit der Eintragung im Grundbuch ergeben sich z.B. auch dadurch, dass – anders als in Deutschland in Spanien – Neubauten, Anbauten und sonstige Umbauten im Grundbuch eingetragen werden können und auch sollten. Die Grundbucheintragung von Gebäuden erfolgt auf Grundlage einer vor einem Notar abzugebenden und von ihm in öffentlicher Urkunde protokollierten Neubauerklärung (declaración de obra nueva). Diese Erklärung enthält eine genaue Bezeichnung der durchgeführten Baumaßnahmen und die sich dadurch ggfs. ergebende neue Beschreibung es Grundstücks und der auf ihm errichteten Gebäude im Grundbuch.
Hat man beim Erwerb der Immobilie übersehen, dass Bebauungen, Grundstücksgrenzen oder Grundstücksgröße nicht ordnungsgemäß im Grundbuch oder Kataster eingetragen sind, sollte man sich um die korrekte Eintragung im Grundbuch oder Kataster kümmern. Das gilt ebenso, wenn man eine Immobilie umbaut oder neu errichtet.
Dabei – und bei sonstigen Fragestellungen rund um Immobilien in Spanien – sind wir gerne behilflich.
Unser Beratungsleistungen:
• Neubauerklärungen oder ihre Ergänzungen
• Eintragungen im Grundbuch oder Kataster von alten Gebäuden
• Korrektur der Grundfläche von Grundstücken in Grundbuch und Kataster
• Streitigkeiten mit Nachbarn, etwa um Grundstücksgrenzen oder Bebauungen
• Anfertigung/Gestaltung/Prüfung von Verträgen mit Architekten oder Bauunternehmen
• Streitigkeiten mit Architekten oder Bauunternehmen bei Baumängeln

Die Vermietung von Immobilien in Spanien bringt eine Vielzahl von rechtlichen und steuerlichen Fragestellungen mit sich. So ist für die auf den Mietvertrag anwendbaren Normen – und damit u.a. für die Laufzeit eines Mietvertrages oder die Besteuerung der Mieteinnahmen – entscheidend, ob es sich um die Vermietung von Wohn- oder Geschäftsräumen handelt, zu welchem Zweck die Immobilie angemietet wird oder ob der Vermieter eine natürliche oder juristische Person ist.
Wird eine Immobilie angemietet und als Hauptwohnsitz des Mieters genutzt, hat der Mieter in Spanien das Recht, die Laufzeit des Mietvertrages einseitig bis auf fünf Jahre (sieben Jahre, wenn Eigentümerin der Immobilie eine juristische Person ist) zu verlängern. Steuerlich sind derartige Mietverhältnisse in Spanien für den Vermieter attraktiv, da nur 60% der Mieteinnahmen abzgl. Werbungskosten der Einkommensteuer unterliegen. Eine kürzere Vertragslaufzeit ist bei Mietverträgen möglich, wenn die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird, sondern nur vorübergehend. Das kann z.B. während eines vorübergehenden längeren beruflichen Aufenthaltes in einer Stadt (Freelancer), während eines Auslandssemesters oder für die Dauer eines befristeten Arbeitsverhältnisses der Fall sein. Man spricht hier von einem temporären Mietverhältnis (arrendamiento de temporada), das häufig über möblierte Wohnungen abgeschlossen wird.
Eigentümer von Ferienimmobilien vermieten ihre Immobilien in Spanien zumeist an Touristen. In vielen Regionen und Städten Spaniens ist hierfür inzwischen eine behördliche Genehmigung erforderlich, die vor allen in größeren Städten wie Barcelona nicht oder nur schwer erhältlich ist. Außerdem drohen in vielen Regionen (z.B. Katalonien), empfindliche Bußgelder, wenn ohne Genehmigung an Feriengäste vermietet wird.
Für die Besteuerung von Mieteinkünften ist relevant, ob der Vermieter in Spanien unbeschränkt oder beschränkt steuerpflichtig ist. Ist der Eigentümer im Ausland ansässig, sind die Mieteinnahmen steuerlich je nach Doppelbesteuerungsabkommen nicht selten sowohl in Spanien als auch im Wohnsitzstaat zu berücksichtigen. Für in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtige sind nach Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Spanien sowohl in Spanien als auch in Deutschland zu versteuern. Der Eigentümer kann sich allerdings in Deutschland den Betrag auf die dort anfallende Einkommensteuer anrechnen, den er zuvor in Spanien abgeführt hat.
Ihre Fragen zur Vermietung von Ferienimmobilien u.a. in Barcelona und an der Costa Brava beantworten wir gerne und unterstützen Sie unter anderem auch im Zusammenhang mit notwendigen (Steuer-)Erklärungen.
Unsere Beratungsleistungen:
• Beantragen von Genehmigungen für Kurzzeitvermietung an Touristen
• Erstellen / Prüfen von Mietverträgen (Kurzzeitmiete, Langzeitmiete)
• Streitigkeiten bei Schäden in der Immobilie und zur Rückzahlung der Kaution
• Steuerliche Regelung der Mieteinkünfte
• Abgabe einzureichenden Steuererklärungen

Neben Privatpersonen sind wir zudem selbstverständlich auch für Investoren und Unternehmen in allen Fragen zum spanischen Immobilienrecht Ansprechpartner: Wir unterstützen Unternehmen, die in Spanien eine Immobilie erwerben möchten genauso wir Unternehmen, die Unterstützung im Bereich spanisches Mietrecht / Gewerbemietrecht benötigen, z.B. bei der Anmietung von Büroflächen, Produktionsstätten, Lagerflächen oder der Pacht ganzer Immobilien (Hotels, etc.)